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부동산 전세 월세 계약을 하실 때 보증금을 지키기 위해서 반드시 부동산 계약 전 주의사항과 부동산 용어, 특약사항 2가지와 계약 후 해야 할 일을 체크하셔야 합니다. 부동산 계약 전과 후에 필수로 체크하고 해야 할 일들을 꼼꼼히 적었으니 부동산 계약 전 한번 더 확인하셔서 보증금 피해를 입으시는 일이 없으시기 바랍니다.
부동산 전세 월세 계약 시 주의사항, 특약사항, 부동산 용어에 대해서 알아보겠습니다.
목차
1. 부동산 전세 월세 계약 전 특약사항 2가지
2. 부동산 전세 월세 계약 시 주의사항 6가지
3. 부동산 전세 월세 계약 시 꼭 알아야 할 부동산 용어
4. 부동산 전세 월세 계약 후, 보증금을 지키기 위해 꼭 해야할 일부동산 전세 월세 계약 전 특약사항 2가지
전세 월세 계약 시, 계약서에 [특약사항]이란 항목을 넣어서 임대인과 대화로 나눈 합의 사항에 대해서 계약서에 추가로 기록할 수 있습니다.
아래 2가지 사항은 부동산 전세 월세 계약시 임대인과 구도로 합의한 사항을 계약서에 특약사항으로 기재하여 넣는 것을 추천드립니다.
1. 대항력 및 우선변제권 특약사항
대항력은 부동산 계약 후 확정일자를 받은 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 그전에 임대인(집주인)이 다른 권리를 설정하지 못하도록 하여야하는데 그 방법이 바로 부동산 계약 시 특약사항을 넣는 것입니다.
특약 예시
임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 이 때 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의데 따르기로 한다.2. 전세자금대출 특약사항
전세자금대출 가능 여부와 전세자금대출 한도는 은행 등에서 임대차 계약서 사본을 제출한 후에 심사를 통하여 확인이 가능합니다. 그러므로 대출이 원하는 만큼 나오지 않을 경우를 대비하여 부동산 계약 시 특약사항으로 넣으시는 것이 중요합니다.
특약 예시
임대인은 임자인의 전세자금대출에 동의한다. 임대인은 임차인의 전세자금대출 불가 시 계약을 해지하고, 계약금 및 지불한 금액 전부를 즉시 반환하기로 한다.주택임대차표준계약서로 임대차 계약과 관련된 중요한 사항을 특약사항에 함께 기재하여 임대차 계약과 관련된 문제를 예방하시시기 바랍니다.
주택임대차 표준계약서는 아래 법무부 링크를 통하여 간편하게 다운받으실 수 있습니다.
법무부 → 법무정책서비스 → 법무/검찰 다운
(법무부 홈페이지 안내)
부동산 전세 월세 계약 시 주의사항 6가지
1. 공인중개사 정보
세입자와 주택을 연결해 주는 공인중개사무소가 안전한 곳인지 아래 사항을 체크하시는 것도 중요합니다.
- 공인중개사 자격증
- 중개사무소 등록증
- 중개사가 본인이 맞는지 확인
- 중개대상물 확인서(주택, 관리관계, 시설 등) 교부와 설명 여부
- 공제증서 교부 여부
2. 임대인(집주인) 정보 일치 여부
부동산 계약서에 기재되어있는 임대인의 정보가 일치하는지 임대인의 신분증과 등기부등본에 있는 정보를 반드시 확인하여야 합니다.
※ 대리인이 집주인 대신 방문했을 경우 체크 사항
- 대리인의 신분증 확인
- 소유자의 인감이 찍혀있는 위임장 확인
3. 주택 기본정보 확인
계약서를 작성할 시 서류상의 주소와 실제 건물 주소가 동일한지 주택에 관한 정보가 건축물대장과 일치 여부를 확인하여야 합니다.
- 주소
- 건물구조 및 용도
- 면적
4. 계약기간 및 임대료 확인
구두로 임대인과 합의한 기간이 맞게 기재되어 있는지 체크하여야 하며 임대료와 액수 등의 모두 한글과 숫자로 표기하여 착오가 없도록 하야여합니다.
계약서 내용을 확인 후 문제가 없다면 임대인에게 전계 계약 보증금을 지급합니다.
이때, 반드시 체크해야 할 사항은 ①보증금 입금 전 임대인 계좌가 맞는지 확인한 후 입금하여야 하며 입금 후에는 ②지급한 영수증을 반드시 챙기셔야 합니다.
5. 안전한 중개사무소인지 확인
- 숫자는 한글과 함께 표기
- 월세는 부가세를 포함한 금액으로 기재 (임차인이 부담하는 경우)
- 계약 조항 기재 후 이상 유무를 확인하고 기명날인 및 간인
- 계약서를 수정할 시 두 줄로 그어 수정한 후 날인
- 특약사항은 자세히 구체적으로 기재
- 임차인과 임대인 중개업자는 계약서를 각 1부씩 각자 보관
6. 주택임대계약서 기재 사항 체크
- 임대인, 임차인 정보
- 중개업소 정보
- 부동산의 표시
- 금액 관련 내용
- 계약체결일
- 주택 인도 시기와 임대기간
- 특약사항
부동산 전세 월세 계약 시 꼭 알아야 할 부동산 용어
대항력? 우선변제권?
부동산 전세 월세 계약 전 꼭 알아보기!임대인
집주인. 즉, 집을 빌려주는 소유자
임차인
세입자. 즉, 집을 빌리는 사람
깡통전세
계약하려는 부당산의 매매가 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것. 즉, 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 빗대어 쓰이는 용어
근저당
임대인(집주인)이 집을 담보로 현재 집의 가치보다 훨씬 높게 대출받는 것. 즉, 미래 가치를 더한 채권을 담보로 하여 저당권을 미리 설정하는 것임.
저당권(근저당권)
채권자가 채권의 담보로 부동산에 대해서 일반 채권자에게 우선으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말함.
※ 근저당 또는 저당권이 높게 잡혀있는 경우 : 임대인(집주인)이 채무를 갚을 능력이 안될 경우 집이 경매로 넘어갔을 때 채권자가 우선변제를 받을 수 있게 되므로 세입자는 보증금을 받을 수 있는 확률이 낮아집니다. 그렇기 때문에 부동산 계약 전 근저당 및 저당권 설정 여부를 반드시 확인하여야 합니다.
전입신고
부동산 계약을 한 새로운 거주지로 전입한 날로부터 14일 이내에 새로운 거주지의 주민센터에 전입사실을 신고하는 것으로 기간 내에 신고하지 않을 경우 과태료가 부과됨.
확정일자
임대차 계약에 대해서 법률상 법적인 증거력을 가지는 날짜로 해당 날짜 이후부터 법적인 보호를 받을 수 있음.
대항력
임차인(세입자)이 임차주택의 양수인 등 제 3자에게 임대차계약 내용을 법률상 주장할 수 있는 힘
우선변제권
경매로 임차주택이 넘어갔을 경우 경매 낙찰금액을 제3자보다 우선으로 받을 수 있는 권리
소액임차인 최우선변제권
보증금이 일정한 금액보다 적을 경우, 임차인이 선순위권리자보다 우선으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리
(변제 조건과 금액 등은 제 8조 주택임대차보호법에 규정)
부동산 계약 후, 보증금을 지키기 위해 꼭 해야 할 일
부동산 전세 월세 계약 후 반드시 임차인이 해야 할 일은 세 가지입니다. 바로 전입신고, 확정일자 받기, 전세보증금 반환보증 가입하는 일인데요, 피같이 소중한 보증금을 잃지 않기 위해서 부동산 계약 후, 반드시 하셔서 새로 이사한 집에서 마음 편히 생활하시기 바랍니다.
1. 전입신고
집을 옮겼다는 내용을 행정기관에 알리는 것으로 [주민등록법 제11조]에 따른 의무사항입니다.
- 왜 신고해야 하나? : 전입신고를 할 시, 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 대항력이 있으면 집주인이 집을 팔고 새 집주인이 세입자(임차인)에게 나가라고 해도 대항력이 있는 세입자는 내쫓을 수 없습니다.
- 전입신고 기간 : 계약한 집에 입주한 날짜로부터 14일 이내에 전입신고를 하셔야 합니다.
- 방문 신청 : 새로운 거주지의 주민센터 (신분증 지참)
- 온라인 신청 : 정부 24 홈페이지에서 간편하게 전입신고 신청을 하실 수 있습니다.
※ 주의사항
- 대항력 효력은 전입신고 한 다음날 0시부터 발생함. 이를 악용하여 대항력 효력 발생 전에 임대인(집주인)이 세입자 몰래 대출을 받는 사례가 종종 있으므로 유의하시기 바랍니다.
- 전입신고를 하지 않을 시 5만 원 이하의 과태료가 부과됨.
로그인 → 전입신고 → 민원신청
(정보 24 홈페이지 안내)
2. 확정일자
확정일자는 법률상 임대차 계약에 대해서 증거력을 가지는 날짜입니다. 만약 내가 거주하는 집이 경매로 넘어간다 하더라도 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 [우선변제권]을 확보하기 위해서 반드시 확정일자를 받으시기 바랍니다.
전입신과 와 확정일자
모두 신청하기!- 주의사항 : 확정일자를 받으면 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 [우선변제권]이 생기지만 우선변제권을 통하여 권리를 발생시킨 후에 정상적으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그렇기 때문에 전입신고와 확정일자 두 가지 모두를 신청하셔야 합니다.
- 방문 신청방법 : 새로운 거주지의 주민센터 (신분증, 부동산계약서 원본 지참)
- 온라인 신청방법 : 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 간편하게 전입신고 신청을 하실 수 있으며 거주지의 주민센터에서 방문 신청도 가능합니다.
로그인 → 신청서 작성 → 수수료 납부(전자결제 진행)
(대법원 인터넷 등기소 홈페이지 안내)
3. 전세보증금 반환보증 가입
전세 계약 후, 전세 보증보험에 가입하면 임대차 계약기간이 끝났는데 임대인(집주인)이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 가입한 보증보험 기관에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
전세 보증 기관은 아래 3곳이며 가입 조건 및 보증 수수료가 다릅니다.
- 전세보증보험은 보증 조건을 충족한 주택의 경우에만 가입이 가능하니 계약 전 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 부동산의 가격과 위치, 집주인과 세입자의 상황에 따라 다르므로 계약 전 보증 기관에 문의하시기 바랍니다.
- 보증보험 기관 별로 가입 요건과 보증 수수료가 다르므로 꼼꼼히 체크해 보시고 결정하시기를 추천드립니다.
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